こちらの物件は当時築38年と年期は入っておりましたが、売主様が非常に丁寧に建物を使用していたおかげでとても状態もよく、綺麗な物件でございました。
ですが、前面道路が建築基準法の道路に接道しておらず、第三者の土地（見た目はアスファルト舗装してあり道路のように見える第三者の土地。以下、前面道路という。）に接して建物が建築されており、原則として増改築や再建築が不可の物件でございました。
また、前面道路は第三者の土地のため、本物件の売主様は前面道路の持ち分は持っておらず、売主様専用の通行承諾書のみ所有しており、もし売却した場合は、その通行承諾書の効力は買主には帰属しないというものであり、さらに調査したところ、建蔽率をオーバーしていた違反建築物でもある、難解度AAAな物件でございました。
まず再建築不可になる条件とは、幅員4ｍ以上の建築基準法上の道路に、所有の土地が2ｍ以上接道していないと、原則として増改築や再建築が出来ないという建築基準法上のルールがございます。
ただし、特例措置として43条但し書きの許可申請を提出することによって、増改築や再建築が可能となる場合のある措置があるのですが、当該不動産の場合は戸建てが既に建築してあったため、戸建てを利用する売買であれば、43条但し書きの許可必要ありませんでした。
次に通行承諾書ですが、こちらも前面道路が第三者の土地である場合、新たに通行承諾の許可書を頂けなければ、銀行は融資をしてくれない可能性が非常に高いため、 前面道路所有者を探し出し、再度通行承諾書を締結する必要があります。
また、さらに問題があり、上記記載の通り当該不動産は建蔽率もオーバーしていた為、違反建築物でもありました。
違反建築物の場合、銀行は融資が出来ないため、キャッシュによる売買のみしか出来ず、中々買主様が見つかりませんでした。
お問い合わせはあるものの融資を必要とする買主様が多く、中々売却ができなかった為、売主様より買取りのお話を頂きました。
何重もの難題を抱えている物件のため、弊社でも試行錯誤をし売却の糸口を模索し、活路を見いだせた為、物件の買い取りをさせて頂きました。
どのように問題解決をしたのかと言いますと、建物を指定建蔽率内に抑える減築工事を行い、違反建築物の問題を解決しました。
また、前面道路の所有者様を探し出し連絡を取り、交渉し、再度通行承諾書を頂くことが出来ました。
さらに外壁塗装、クロス・天井の総張り替え、水回り総入れ替え、間取り変更と大幅なリノベーションをし、魅力的な物件にすることにより、リノベーションが完成した月に売却が完了いたしました。
弊社としても中々勇気のいる決断でしたが、困っている売主様のお手伝いができ、物件を必要とされていた買主様へ、自慢の物件をお引渡しすることができたため、地域に貢献できたと実感した印象深い案件でございました。
これまで何百件もの仲介をさせて頂いたことによる様々な知識や経験、また、多くの業者様へ相談させて頂いた事により、問題解決の糸口を探しだすことが出来ました。
不動産はとても奥が深く、パッと見では問題がないように見えて、隠れた問題がある場合が大変多くございます。
弊社も一人では解決できない問題は多くあるため、同業者様や、様々な方面の業者様や先生方へご教授を受け、一件でも多くの売却のお手伝いが出来るよう、困っている売主様の問題解決が出来るよう、日々業務に励んでおります。
様々な不動産業者様がいらっしゃいますが、弊社を選んでよかったと思って頂けるよう、お客様のお困りの問題に一生懸命全力で取り組みます。
弊社は、お客様と共に学び、お客様と共に栄え、地域社会に貢献致します！
不動産の売却、買取りは新潟ハタラク不動産へお任せください ！
